공매 재공고 가격 하락 구조와 성공적인 낙찰 전략

요즘 내 집 마련이나 소액 투자를 고민하시는 분들 사이에서 '공매'가 참 핫하더라고요. 저도 지인이 온비드 공매로 꽤 괜찮은 상가를 낙찰받았다는 소식에 직접 공부해 보니, 재공고 물건의 가격 하락 추이에 엄청난 기회가 숨어있다는 걸 알게 됐습니다.

왜 재공고 물건인가요?

공매는 유찰될 때마다 가격이 일정 비율로 낮아지는 '자동 가격 하락' 시스템을 갖추고 있어 전략적인 접근이 가능합니다.

• 최초 감정가 대비 하락: 유찰 시 보통 10%씩 가격 하락
• 시간 절약: 온라인 입찰로 집에서 간편하게 참여
• 안전성: 국가 기관이 진행하여 권리 분석이 상대적으로 명확

"공매의 핵심은 기다림입니다. 재공고를 통한 가격 하락 추이를 분석하면 남들보다 훨씬 저렴한 가격에 '줍줍'할 기회를 잡을 수 있죠."

공매 유찰에 따른 가격 변동 예시

입찰 차수	최저입찰가 비율	비고
1회차	100%	최초 감정가
3회차	80%	본격적인 관심 구간
5회차	60%	강력 추천 투자 시점

과연 가격은 어디까지 떨어지고 우리는 언제 들어가야 할까요? 지금부터 온비드 공매의 핵심 데이터를 기반으로 최적의 타이밍을 쏙쏙 정리해 드릴게요.

유찰될 때마다 쑥쑥 빠지는 가격, '10% 감액 룰'의 비밀

온비드 공매, 특히 압류재산은 가격 하락 규칙이 아주 명확해요. 처음엔 감정가가 최저입찰가가 되지만, 유찰되면 가격이 깎이기 시작하죠. 보통 한 번 유찰될 때마다 최초 감정가의 10%씩 떨어지는 게 일반적이라 입찰 전략을 세우기가 아주 좋습니다.

최초 감정가 대비 가격 하락 폭이 정해져 있어, 원하는 수익률에 도달하는 회차를 미리 예측할 수 있다는 것이 공매의 가장 큰 매력입니다.

압류재산 재공고 시 가격 하락 추이

예를 들어 1억 원짜리 집이 유찰되면 다음엔 9천만 원, 그 다음엔 8천만 원이 됩니다. 최대 5회까지 유찰될 수 있어 마지막에는 최초 감정가의 50%까지 낮아집니다. 아래 표를 통해 단계별 가격 변화를 확인해 보세요.

구분	입찰 하한선	감액 비율
최초 입찰	100% (감정가)	-
1회 유찰	90%	10% 감액
3회 유찰	70%	30% 감액
5회 유찰	50%	최대 감액

입찰 전 반드시 체크해야 할 주의사항

• 물건 종류 확인: 국유재산이나 수탁재산은 감액 규칙이 다를 수 있으니 공고문을 꼭 확인하세요.
• 체납 관리비 및 권리 분석: 가격이 많이 낮아졌다면 인수해야 할 비용이 숨어있을 가능성이 큽니다.
• 공고 주기 확인: 압류재산은 보통 1주일 단위로 진행되어 속도가 매우 빠릅니다.

핵심 인사이트: 공매는 경매보다 회차 간 간격이 짧습니다. 따라서 관심 물건이 있다면 유찰 즉시 다음 회차의 최저가를 계산해 두어야 타이밍을 놓치지 않습니다.

실시간 공매 물건 조회하기 바로가기

반값까지 떨어져도 안 팔리는 물건? 숨겨진 리스크를 찾아라

재공고가 반복되며 가격이 최초 감정가의 50% 이하로 떨어지는 물건을 보면 혹하기 마련입니다. 하지만 단순히 가격이 싸다는 이유로 덤볐다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 가격이 계속 떨어지는 데는 분명한 이유가 있기 때문이죠.

1. 보이지 않는 비용: 권리분석과 명도 책임

공매는 경매와 달리 인도명령 제도가 없습니다. 낙찰자가 직접 명도 소송을 진행하거나 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안아야 할 수도 있습니다. 겉으로는 반값이지만, 실제 취득가는 시세보다 높을 수 있는 '착시 현상'을 주의해야 합니다.

"공매 투자의 핵심은 낙찰가가 아니라 '최종 취득가'입니다. 유찰이 반복될수록 권리 관계가 꼬여있을 확률이 높으니 서류상 완벽해 보여도 다시 한번 의심해 보세요."

2. 데이터로 본 유찰의 주요 원인

리스크 유형	주요 특징
특수 조건 물건	지분 매각, 법정지상권, 토지만 매각 등
입지 및 노후도	맹지, 공실률 높은 상가, 재건축 불가 건물
관리비 체납	수천만 원에 달하는 공용부분 체납 관리비

💡 투자자 추천 가이드:
유찰된 물건일수록 말소기준권리를 정확히 파악하고 명도 계획을 미리 세워야 합니다. 초보자라면 기초적인 권리분석 프로세스를 완벽히 숙지하는 것이 필수입니다.

기다림이 전부는 아니다! 수익률 극대화하는 최적 입찰 타이밍

가격이 하락한다고 무조건 5회차(50~60%)까지 기다리는 것이 정답은 아닙니다. 좋은 물건은 가격이 충분히 떨어지기 전에 다른 사람이 먼저 낙찰받기 때문입니다. 결국 공매는 치열한 경쟁률과의 싸움입니다.

"최저가만 쫓다가는 낙찰의 기회를 놓칩니다. 핵심은 감정가가 아니라 현재 시세 대비 안전마진을 얼마나 확보하느냐에 있습니다."

회차별 가격 하락 추이와 실전 공략법

구분	가격 추이	공략 포인트
1~2회차	100%~90%	신건 분석 및 입지 선점
3~4회차	80%~70%	수도권/인기 물건 낙찰 지점
5회차 이하	60% 미만	권리 분석 난도가 높은 고수익형

수익률 극대화를 위한 '나만의 적정가' 산출법:

• 주변 급매물 시세보다 10~15% 저렴한 지점을 1차 타깃으로 설정하세요.
• 실거래가뿐만 아니라 호가 및 인근 경매 낙찰가율을 비교해야 합니다.
• 권리 분석이 끝났다면 남보다 한 회차 빠르게 입찰하는 것이 낙찰 확률을 높이는 비결입니다.

공매의 성패는 철저한 데이터 분석과 과감한 결정에 달려 있습니다. 50% 반값 공매만 기다리다 기회를 놓치지 말고, 70~80% 선에서 확실한 승부수를 던져보세요!

철저한 분석과 인내심으로 잡는 나만의 소중한 기회

공매는 차분히 가격 변화를 지켜보며 기회를 잡는 인내심이 참 중요합니다. 이번 분석을 통해 공부의 중요성을 다시 한번 느꼈는데요, 여러분도 꼼꼼하게 따져보시고 꼭 좋은 물건 저렴하게 낙찰받으시길 응원하겠습니다.

💡 성공적인 공매 투자를 위한 핵심 요약

• 재공고 시 발생하는 10% 내외의 가격 하락폭을 전략적으로 활용하세요.
• 입찰 전 등기부등본 확인을 통한 철저한 권리분석은 필수입니다.
• 조급함보다는 유찰 횟수에 따른 수익률 변화를 관찰하는 인내심이 필요합니다.

"공매의 진정한 매력은 누구나 볼 수 있는 물건 속에서 나만의 가치를 발견하고, 남들이 포기할 때 끝까지 분석하여 최적의 낙찰가를 찾아내는 과정에 있습니다."

📉 회차별 예상 가격 하락 구조

구분	가격 변동	비고
최초 공고	감정가 100%	시장 가치 기준
1회 유찰 시	감정가 90%	본격적인 관심 단계
장기 재공고	최대 50% 이하	고수익 기회 구간

지금 바로 온비드 공식 홈페이지에서 관심 있는 물건의 다음 입찰 일정을 확인해 보세요. 작은 관심이 여러분의 자산을 지키고 키우는 첫걸음이 될 것입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

💡 공매 입찰 전 필독: 온비드 재공고 물건은 유찰될 때마다 가격이 체계적으로 하락합니다. 가격 하락 추이를 정확히 이해해야 최적의 낙찰 시점을 잡을 수 있습니다.

Q. 유찰 후 가격은 얼마나, 언제 하락하나요?

보통 공매 물건은 1회 유찰될 때마다 최초 감정가의 10%씩 가격이 차감됩니다. 회차는 일주일 단위로 진행되는 것이 일반적이며, 아래와 같은 추이를 보입니다.

회차	최저 입찰가율	비고
1회차	100%	최초 공고
3회차	80%	20% 하락
6회차	50%	절반 가격

Q. 50%까지 떨어졌는데도 안 팔리면 어떻게 되나요?

감정가의 50%는 일반적인 공매의 최저 한도입니다. 이 상태에서도 유찰되면 해당 공고는 종료되며, 이후에는 재감정 실시, 조건 변경, 또는 수의계약 검토 단계로 넘어가게 됩니다.

Q. 공매는 명도 소송을 별도로 준비해야 하나요?

"경매와 달리 공매(압류재산)에는 인도명령 제도가 없습니다."

낙찰자가 소유권을 취득했더라도 점유자가 퇴거를 거부하면 명도 소송을 진행해야 합니다. 기간이 소요될 수 있으므로 사전에 점유 현황 파악이 매우 중요합니다.

온비드 공식 홈페이지에서 물건 확인하기 바로가기